Ціни на квартири в Києві

Криза опустив ціни нерухомості. Навіть більшість тих, хто, потребуючи в житло, поднакопіл "жирок" - гроші на покупку - не поспішають, очікуючи подальшого падіння вартості. Вони мають рацію! Однак тут важливо зорієнтуватися, коли ж ціни досягнуть дна, щоб відхопити максимально дешево.

Ми на своїй шкурі переконалися, що кризи в економіці циклічно. Згадаємо дефолт осені 1998-го, який на початку 1999-го призвів до падіння вартості квартир на 30-50%: "одинички" у Києві йшли від $ 8 тисяч, "двушки" - від $ 12. Але вже до кінця року ціни повернулися, а потім стали галопіровать. Так ринок відреагував на почався зростання доходів населення, плюс позначилася бешеная потребу у житлі. Це до того, що і теперішнє падіння цін на "хати" рано чи пізно зміниться ростом.

Нинішня криза - "слон" у порівнянні з "мишкою" 10-річної давності. Перш за все він наступив на карман представників середнього класу - головних клієнтів ринку житла. Знову ж таки, іпотека завмерла - борг не купиш. Но нет худа без добра: з-за багаторазового перевищення пропозиції над попитом квартири будуть дешевшати принаймні до осені, а швидше - до кінця року і далі. Виходить, поки не варто отоварюватися навіть тим, хто сьогодні може нашкрябати гроші на купівлю "даху" - чекайте пікірування цін!

"Вторинку": купите за $ 20 тисяч

Ринок "беушну" житла швидше мертвий, ніж живий. У Києві, "законодавцем мод", купують менше 200 квартир на місяць - це майже нічого. Усі опитані нами експерти кажуть, що час працює проти продавців, їм треба буквально вистачати покупців за руки. А ось останнім слід чекати нижньої точки падіння цін. Але коли і якою вона буде - думки розділилися.

"Дно" побачимо до початку осені, - вважає директор АН "Золотий ключ" Сергій Степанюк. - Ціни знизяться на 20-25% від теперішніх мінімальних, з $ 1,4-1,5 тис. / кв. м - до $ 1,2 тис. Советую, якщо вам вистачає ВКВ, беріть квартири зараз, тому що їхній вибір зменшиться: багато хто вже знімають житло з продажу, здають в оренду. А якщо у вас недостатньо валюти - чекайте: курс долара, напевно, впаде: США, швидше за все, ще надрукують цих "фантики", вони знеціняться. Потім, якщо маєте гривні, купіть долари дешевше і вигідно "обміняєте" їх на житло ".

За цими розрахунками виходить, що "одинички" площею 35 кв. м будуть коштувати $ 42 тис., "двушки" в 45 "квадратів" - $ 54 тис., а "трійці" в 60 кв. м - $ 72 тис. Неужто це нижня точка падіння вартості?

"Ні, це не межа, вже зараз зустрічаються такі ціни, але і за ним квартири беруть неохоче, - стверджує директор АН" Аякс "Борис Егізарян. - Традиційна весняна пожвавлення попиту ріелтори вже не чекають, раз іпотека" лежить ". Криза триватиме, грошей у людей стане ще менше і вартість житла буде різко падати. Зараз пропозиція квартир в 5 разів перевищує попит, а в кінці року буде в 10 разів. Якщо чесно, для себе я б купував квартиру тільки в листопаді-грудні. прогнозую, що тоді ми побачимо ціни 2000 року: у спальних жилмасиву 1-кімнатні панельки і хрущівки почнуть масово виставляти по $ 20 тис., 2-кімнатні - по $ 30 тис., 3-кімнатні - по $ 45-50 тис. Тому раджу покупцям вичікувати. А варіантів вибору їм вистачить: хто з господарів здав квартири в оренду, те скоро зрозуміють, що доходи не покриють майбутнього зростання тарифів на житлово-комунальні послуги та амортизації (зносу і необхідності відновлення) житла: вигідніше його продати дешевше, ніж здавати ".

Схожий прогноз дав директор порталу нерухомості "Сіті-24" Євген Лісніца: "Сміливо розраховуйте, що" вторичка "до кінця року впаде в ціні на 50%. Може, криза закінчиться до осені, але покупки відновляться не відразу. Покупці залишаться на вичікувальну позицію і переможуть. Багато господарі "зайвих" квартир, не знайшовши платоспроможних орендарів, стануть їх продавати в 2 рази дешевше ". Виходить такий же порядок цін, який назвав Егізарян, виходячи з того, що зараз червона ціна "одинички" - $ 45 тис., "двушки" - $ 60 тис., "трійка" - $ 90 тис.

Багато ріелтори вважають, що громадяни, які зуміли зняти гроші з банківських депозитів, ринуться їх вкладати в житло, щоб врятувати накопичення від скаженою інфляції. А це, мовляв, дозволить пожвавити попит і стримати падіння цін. Але, схоже, ця надія для продавців квартир примарні. За даними Асоціації українських банків, за час кризи вклади вже зменшилися на третину, з 220 до 150 млрд. грн. Але різниця в 70 млрд. на ринок житла не пішла. І, здається, не піде - по крайней мере, до кінця року, поки ціни не досягнуть нижньої точки.

Скільки буде "Старі"

1-кім. (30-35 кв. М) - $ 20 тис.

2-ком. (40-45 кв. М) - $ 30 тис.

3-ком. (60-70 кв. М) - $ 50 тис.

"Первинка": метр піде по $ 700

З новобуду - повний завал. У Києві заморожено до 80% будинків, так і на більшості "живих" роботи йдуть ні хитким ні валки. Це скоріше ІКД (імітація кипучей діяльності), ніж ККД (коефіцієнт корисної діяльності). Реклами "новья" стало на порядок менше - і це з-за кризи зрозуміло. Незрозуміло інше: чому "метри" в новобуду майже не дешевшають.

"Орієнтація на місцевості" у спальних жилмасиву виявила ціни в 10-12 тис. грн. / кв.м, з готівкового курсу це - $ 1250-1500. Ясно, що при "никакой" попит ціни треба було б обрізати. Запитання: коли і на скільки вони максимально "с'ежатся", щоб був сенс купувати? При тому, природно, купувати тільки в зданих будинках: брати в недострое сьогодні - невиправдано ризик. Послухаємо експертів і зробимо висновки.

"До літа ціни впадуть до $ 800-1000/кв. М, з цієї вартості вже можна брати квартири, нижче вона не знизиться, - вважає директор консалтингової компанії" Building & Live Development "Віктор Распутний. - Це трохи вище собівартості будівництва, що складає в Києві від $ 700-800/кв.м. Компанії, що продовжують будувати, а не аферисти, що збирають гроші з громадян "під зелений паркан", до собівартості ціни не опустять, адже їм потрібна хоч якась прибуток. Але навіть при ціні продажу в $ 800 / кв. м клієнтів у забудовників буде мало ".

Володимир Германов, голова відділу маркетингу будівельно-інвестиційної компанії "Київ Житло-Інвест", частково підтримує "попереднього оратора", а частково - заперечує йому: "Забудовникам все-таки доведеться опустити ціни продажу до собівартості, у них немає іншого способу вижити. Але масово це здешевлення відбудеться тільки в кінці року, коли визначиться, хто взагалі залишиться в живих на ринку. Тоді, до речі, буде й нижня точка падіння цін, і найкращий час для придбання квартир ".

"Нехай будівельники лякають, що буде дефіцит квартир в новобудовах, але в найближчі 1,5-2 роки вони його при всьому бажанні не створять, - стверджує незалежний аналітик Ярослав Цуканов. - Тому що повно в продажу квартир у вже готових нових будинках, господарі яких віддають їх по $ 1000/кв. м. До осені, оскільки платоспроможний попит мізерний, ці конкуренти будівельників знизять ціни ще на 20-30% - до $ 700-800/кв.м. У більшості забудовників це - межа собівартості. Однак, якщо вони в принципі хочуть утриматися на ринку, їм доведеться опустити ціни до такого рівня. Прошу помітити: у вже зданих в експлуатацію будинках, а не в тих, що знаходяться на стадії "зеленого паркану" або котловану ". Там, схоже, будуть віддавати квартири і набагато нижче собівартості - щоб хоч якось розібратися з боргами ".

Отже, у експертів виходить "конфлікт доброго з прекрасним". При будь-якому розкладі зрозуміло, що ціни на новострой впадуть у 1,5 рази, до $ 700-800 за "квадрат", тобто до максимально очікуваного нижнього рівня "вторинку". Єдина розбіжність - настане чи це "щастя" до літа або до осені. А нам "всего-то делов" - знайти гроші і вибрати, купувати чи "новье" у будівельників або у продавців-приватників.

Скільки коштуватиме "нове"

$ 700-800/кв. м

1-кім. (50 кв. М) - $ 35-40 тис.

2-ком. (80 кв. М) - $ 56-64 тис.

3-ком. (100 кв. М) - $ 70-80 тис.

Іпотека - через рік

До вересня 2008-го 70% квартир купували по іпотеці, сьогодні - майже нуль. Коли відновиться кредитування?

"Банки будуть фінансувати лише ті галузі, де є попит на продукцію: неважливо, металургія це чи житло, - констатує президент Асоціації українських банків Олександр Сугоняко. - Нацбанк у кращому випадку рефінансуються комбанки на 1-2 місяці, а іпотеку треба кредитувати на 10 років і більше. Кошти у банків з'являться лише після початку підйому економіки, а на житло - коли активізуються його продажу: може, в кінці року ".

"Спад економіки триватиме мінімум до осені, - вважає експерт Міжнародного центру перспективних досліджень Олександр Жолудь. - А іпотека буде відроджуватися ще повільніше, на рік можете про неї забути: гроші у банків не з'являться. Потім почнуться" точкові "вливання, позики будуть давати лише під суперліквідное житло на "розпродаж" і "первинку".

"Іпотека буде пізніше відновлення зростання виробництва - не раніше кінця року", - вторить директор Міжнародного інституту приватизації Олександр Рябченко.

Здається, навіть якщо промисловість (головне - експорт металу, хімії) воскресне, банки спочатку туди гроші дадуть. А на іпотеку - коли вийде. Отже, позики на житло нам "світять" в кращому випадку з початку 2010 року, а значить, тільки тоді "підніме голову" ринок нерухомості. І до кінця року ціни будуть падати ".

Послуги

Актуальна інформація