Криза довіри

Останні кілька місяців новини з американського ринку іпотеки нагадують зведення з фронтів. Про кризу в США чули всі. Більш того, часто мова йде вже не тільки про американському кризі, але й про європейський. А з деяких пір, як даність сприймається наявність проблем у вітчизняній іпотеку, хоча насправді жодних наслідків для нашого ринку поки що ніхто не відчув.

В ОЧІКУВАННІ

На недавньому засіданні Московського Бізнес Клубу, присвяченого іпотеці, автор цих рядків брав участь у жаркої дискусії про те, якими будуть наслідки американської кризи для Росії. На думку представників кількох банків, ставки по кредитах в Росії найближчим часом неминуче виростуть. Аргументи зводилися до того факту, що більшу частину грошей для іпотеки вітчизняні банки беруть на західних ринках, отримуючи там кредити від великих європейських та американських банків. Одним з наслідків кризи на світових фондових ринках стало підвищення процентних ставок по таких кредитах, тобто гроші для вітчизняних кредитних організацій стали дорожче. Відповідно, наші банки не захочуть втрачати прибуток і підвищать ставки для своїх клієнтів.

Здавалося б, логічна позиція. Однак тут не врахована важлива деталь - рівень ставок за кредитами диктують зовсім не банки, а споживачі, точніше - попит. При цьому на нашому ринку є кілька дуже великих, стійких структур, ніяким чином не залежать від західних кредитів. Ощадбанк, GE Money Bank та інші - всі вони будуть оперувати тими ж ставками, що й раніше, а то і підуть на зниження. Інші банки просто змушені будуть пропонувати аналогічні кредити, інакше ці організації стануть нікому не цікаві. Да, они что-то втратять в прибутку, але багато менше, ніж втратили б, втративши клієнтів. Обстановка з іпотечними кредитами подібна до ситуації з цінами на новобудови, де собівартість будівництва насправді ніяк не впливає на кінцеву ціну квартир. Адже навіть якщо вартість будівництва зросте вдвічі, забудовники не зможуть запитувати за квартири більше - їх просто не зможуть купувати. Те саме і з кредитами - ніхто не сумнівається, що бажання підняти ставки у багатьох банків виникне. Однак реалізувати це бажання виявиться не так просто.

А БУЛА ЧИ КРИЗА?

Про те, чи варто вважати що відбулася в США кризою, і якщо так, то чи був він іпотечним, суперечки не вщухають донині. Дійсно, іпотека з американського ринку нікуди не поділася, у власників іпотечної нерухомості ніхто дострокового погашення кредиту не вимагав, і взагалі для кінцевого споживача мало що змінилося. Більш того - і для самих банків, що видають іпотечні кредити, змінилося не так вже й багато. Зате багато чого змінилося для тих, хто викуповував у банків іпотечні заставні - саме ринок іпотечних закладних і прийняв на себе основний удар. Де беруть початок ці події, визначити важко. Довгі роки іпотечний ринок США розвивався надзвичайно успішно, залишаючись для інвесторів однією з найбільш привабливих сфер вкладення капіталу. Як і в кожній розвиненій країні, американський іпотечний ринок побудований на цінних паперах, завдяки яким іпотека постійно рефінансуються та у банків з'являються гроші на видачу кредитів знову і знову. Як не дивно, це і стало ахіллесова п'ята американської іпотеки.

Іпотечні заставні традиційно вважаються надзвичайно надійними цінними паперами, оскільки вони забезпечені реальною нерухомістю, яку в крайньому випадку завжди можна продати, щоб погасити борг перед банком. Однак тут потрібно враховувати дві суттєві обставини. По-перше, все це дійсно тільки в тому випадку, якщо ціни на нерухомість ростуть або хоча б не падають. По-друге, продаж будинку з торгів не можна провести миттєво, цей процес вимагає певного часу. До того ж ризики різних кредитів в іпотеці сильно різняться і залежать від політики банку. Якщо при введенні тієї чи іншої іпотечної програми банк помилиться з оцінкою ризиків - з'являються всі підстави чекати проблем з кредитами.

Поштовхом для ускладнень на ринку іпотеки США стало зниження прибутковості інших цінних паперів. В результаті інтерес інвесторів став зміщатися до іпотечних цінних паперів, які традиційно трохи менш прибутковий, але більш стабільні. Попит виявився вище пропозиції, і деякі банки відреагували на нього досить безвідповідально - вони прагнули продати якомога більше іпотечних кредитів, не дуже піклуючись про якість свого кредитного портфеля. Адже все одно ризики по кредитах несли не вони, а ті організації, які потім викуповували заставні. Можна сказати, що банки сгубіла жадібність: для того, щоб залучити нових клієнтів, вони суттєво знизили вимоги до одержувачів кредитів, перетворивши андеррайтинг в просту формальність. А кредити при цьому видавалися на 100% вартості нерухомості або навіть більше. Дійшло до того, що схвалення на отримання іпотечних кредитів почали видавати ... по телефону. Зрозуміло, рано чи пізно за такий лібералізм неминуче довелося б розплачуватися.

Фатальна Збіг

І все ж цей момент настав би не скоро, не якби одночасно ще одна важлива подія: попит на житло в США різко впав, ціни на нерухомість спочатку зупинилися, а потім і поповзли вниз. Це серйозно загострило ситуацію з поверненнями кредитів: по-перше, у випадку дефолту позичальника продаж нерухомості вже не компенсувала витрати кредитної організації, а по-друге, і самі позичальники часто не мали ніякого бажання платити по кредиту суму, набагато перевищує вартість купленого на неї житла . А тому позичальник, у яких виникають проблеми з виплатами, вже не боровся за свій кредит і не додавав сверхусілія до того, щоб зберегти нерухомість. Затримки по платежах і кількість кредитів, віддавати які позичальники були не в змозі, стрімко зростали і до початку 2007 р. досягли 20%. Крім того, продати будинок для погашення кредиту в умовах низького попиту стало набагато складніше, і банки були змушені сильно знижувати ціну об'єктів, інакше продажу могли затягнутися на рік. У свою чергу виставлена на торги «дефолтное» житло ще більше збільшувало пропозицію на ринку і знижувало ціни. Зрозуміло, в таких умовах котирування іпотечних цінних паперів різко впали, оскільки довіру до них було підірвано. Найбільші фінансові компанії, такі як Bear Stearns, Goldman Sachs, BNP Paribas понесли на цьому серйозні збитки і почали відмовлятися від купівлі нових закладних. А це означало, що дрібні та середні банки втратили можливість рефінансувати, щоб видавати нові кредити.

Однак не все так погано: багато кредитні організації, що зберегли холодну голову під час іпотечного буму і не видавали високоризикових кредити (по банківській термінології - кредити subprime), кризи практично не відчули - особливо ті, хто мав достатніми власними засобами, щоб не залежати від сек'юритизації своїх активів. З ринку пішли, зазнавши великі збитки або навіть збанкрутувала, в основному організації, подібні New Century Financial Corporation, що займалися кредитуванням ненадійних позичальників, яким відмовили інші банки. Решта посилили свої вимоги до позичальників, однак від іпотеки не відмовилися і працюють до сих пор. Звичайно, їх доходи скоротилися, але в цьому винна швидше за падіння попиту на нерухомість по країні в цілому, а зовсім не проблеми саме з іпотекою.

Під пресом ПРЕСИ

Свою роль у створенні кризової ситуації зіграли та засоби масової інформації. Активно експлуатуючи вираз «іпотечна криза» ще тоді, коли ніякої кризи не було, вони створили всі умови для того, щоб він настав, оскільки довіру до іпотечних цінних паперів і банків, що займаються іпотекою, виявилося підірвано. А адже насправді проблеми іпотечного ринку були пов'язані з кризами у фінансовому секторі та на ринку нерухомості країни. Іпотека, розташована на перетині цих двох напрямків, зрозуміло, не могла залишитися осторонь у такій ситуації. Однак про причини ніхто не говорив - зате активно обговорювалося майбутнє компаній, що займаються іпотекою. Щоправда, занепокоєння преси теж можна зрозуміти - у США сумарний борг населення за іпотечними кредитами перевищує 70% ВВП, тоді як, скажімо, в Європі граничним розумним рівнем вважається 60%. Не випадково як тільки проблеми з іпотекою придбали загрозливі масштаби, до вирішення питання долучилася Федеральна резервна служба США, яка почала скуповувати борги по позиках та надавати основним операторам ринку значні кредити на покриття витрат, пов'язаних з іпотекою.

Очевидно, що причини труднощів у житті американської іпотеки потрібно шукати «дому» - це суто американська проблема, оскільки ніде більше видача високоризикових кредитів не приймала таких масштабів. Тим не менш певний вплив на світові ринки, у тому числі іпотечні, ці події надали. Правда, вплив в першу чергу психологічне. З весни 2007-го всі повідомлення про яких би то не було проблеми на ринку іпотеки в Європі неминуче викликали асоціації з кризою в США, і тому реакція на них з боку інвесторів була особливо нервової. Зрозуміло, коли англійський іпотечний банк Northern Rock оголосив, що зазнає труднощів з виплатами по внесках, наступного ранку всі британські газети вийшли з заголовками «Іпотечна криза докотився до Великобританії», і у відділеннях банку по всій країні вишикувалися черги вкладників, які бажають забрати свої гроші . Жодна кредитна організація не витримала б такого удару, і, незважаючи на кредит у $ 20 млрд, виділений урядом Сполученого Королівства, врятувати банк буде дуже важко.

Однак, насправді, Northern Rock - лише п'ятий за розмірами іпотечний банк у Великобританії, і його вплив на ринок невелика. А у інших банків особливих проблем немає - за винятком, зрозуміло, все того ж падіння довіри до іпотечних паперів у цілому. В інших державах Європи тим більше якихось серйозних наслідків проблеми американської іпотеки не викликали. Але скрізь перебували експерти, які передрікали своїй країні «іпотечна криза».

Послуги

Актуальна інформація